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今年，土地市场出现了很明显的变化，连续四年高热的地市，开始降温。

首先，年初提出土地出让金最长分期一年；其次，全市集中推地淡出视野，回归区域专场，最后，政策利好和区域供地并未带动土拍市场，民企全程隐身，国企、央企、城投公司包揽大头。

近期，土地供应高位的高新区再推出7宗约615亩住宅用地，诚意满满！

壹丨诚心卖地的高新

6月初，高新推地时，天地源摘得丝路科学城约104亩住宅用地，中海、中铁建、保利进驻丝路软件城，百天不到的时间，高新区再次放量，这是招拍挂以来，高新从未有过的快节奏供地。

此番高新区推介用地可谓优质，重头戏是丝路科学城4宗约431.4亩、丝路软件城2宗约169.8亩住宅用地。

未来之瞳北侧迎来集中供应，两宗百亩以上的住宅用地位于碧桂园高新云墅一期北侧与西侧，地块容积率还是区域常见的2.8，好在地块体量更具体量优势，这也算是高新为了这次拍地所拿出的诚意。

目前瞳北片区，新房供应集中在西太路以东，华宇·御璟天宸和新希望·锦麟天玺大户型在售，西太路以西碧桂园高新云墅一期、中天新希望未来印售罄，这两宗百亩地块拍出后，最快明年一季度，西太路以西的瞳北板块又将恢复新房供应。

此次体量最大的地块，位于法士特北侧，占地约139.8亩，此前板块内并未有新盘推出，距离在建中的15号线、规划中的12号线距离不到两公里，周边又有中交科技城、法士特、苏宁云仓等产业园区，现有产业集中度较高。

丝路软件城也迎来百亩地块，该地块东侧便是中海天谷时代、中铁建西派樘樾、高科云天等待入市新盘，同时又与海康威视科技园相邻。

该地块容积率只有2.5，容积率2.8的中海天谷时代、中铁建西派樘樾，成交楼面价12832元/㎡、12659元/㎡，该地块未来入市时，楼面价有望突破一万三。

此番高新区推出的住宅用地，体量/区位/容积率这些硬指标较往期更为优质，谁会拿地没法预测，但土拍结果不会太差，高新丝路软件城、丝路科学城也将是未来西安主城区新房供应最为集中的板块。

贰丨丝路科学城拟大规模征地

四年前，高新区迎来突破性发展，西安市雁塔、长安、鄠邑分别与高新区签订托管移交协议，三区、十镇（街）正式由高新区托管，其管辖范围拓展至312平方公里。

在随后的发展路径中，丝路科学城、丝路软件城核心组团的区域规划先后亮相，但还有更多的工作等着高新去完成。

尤其是丝路科学城，目前其核心区，也就是熟知的未来之瞳片区，正在兑现蓝图中的规划，而在未来之瞳南侧，长安、鄠邑托管区，还有着极广阔的储备开发用地，地块规划/地块性质，一直未见公示。

近日，终于等来了动静，高新计划用三年时间，在长安、鄠邑征收土地约26782亩。

尽管这不是最终的征地面积，但如此庞大的计划体量，也足以为之一颤，过去这三年间，西安主城区居住用地供应面积不过17000亩。

△鄠邑区2022年计划征收用地范围

从征地后的土地性质来看，居住用地，长安地界新增约972.5亩，鄠邑地界新增约3757.8亩，两地居住用地占比不到计划的20%，其中还包括安置回迁、人才公寓、共有产权房等非商品住宅，居住用地尽管体量不小，但在庞大的计划基数中并不是主力。

计划中更多是产业用地，如长安地界的通讯产业园、综合保税区、中央创新区开发项目、时尚小镇二期、三星三期、国际社区开发、3D小镇、江丰电子、海归小镇开发等，鄠邑地界也是如此，比亚迪工业、医药产业园、中安产业园、草堂工业等大体量工业园区产业项目将在未来征地后陆续兑现。

结合此前公示的规划图来看，丝路科学城正在逐一完善产业配套的兑现，开发模式逐渐清晰，前期广推住宅用地，用土地出让金去启动未来之瞳片区的建设开发，多个新盘积累原始人气，再腾出大体量产业园区、工业园区项目用地，吸引高规格企业、人才进驻。

叁丨高新三期内卷加剧

结合当下房地产市场来看，丝路软件城6月摘地的保利天汇已经开始前期蓄客，计划在11月首开入市，金茂高新悦园、高新天谷雅舍在售，中海、中铁建、高科新盘嗷嗷待开；

丝路软件城新房项目高度集中，随着天地源樘樾坊、紫薇云上等纯新盘的入市，到今年年底，同期在售新房项目将轻松突破十个。

近来的销售反馈上，丝路科学城虽然咨询量很大，但产品高度重合，购房者犹豫不定，绝大多数楼盘选择与中介合作，可见狼多肉少，销售压力之大。

无论是即将迎来新土拍，还是未来三年海量征地，都是对丝路软件城、丝路科学城土地、新房市场的双重压力。

而且随着基本盘越铺越大，兑现周期势必会被拉长。

毕竟高新开发锦业路时，占地约4-5平方公里的核心区域，大致用了10年左右的时间，科学城约20平方公里的中心组团，就算最白菜心的区域要培育成熟，速度再快，至少也得7-8年的时间。

如果你选择高精尖产业荟萃的价值产业高地，就需要持有更长的周期去见证高规格区域规划的兑现，接受不了长周期，高新三期显然不适合你。