“卫生间漏水泡坏了柜子，物业凭啥让我自己修？”上周，南京某小区业主孙女士带着几位邻居找到物业，情绪激动地要求免费维修，甚至差点和物业工作人员吵起来。可当物业拿出房屋结构图和《物业服务合同》时，原本喧闹的场面瞬间安静——漏水的卫生间支管属于“业主专有设施”，还真不在物业维修范围内，最后孙女士自己花2600元换了管道，闹了场“维权乌龙”。

不少业主都觉得“交了物业费，房子出问题就该物业兜底”，却不知道维修责任分“专有”和“共有”，找错人不仅白忙活，还可能耽误维修。今天就把“房屋维修责任清单”讲透，以后遇到问题别再跑错路。

一、漏水维权反“吃亏”，问题出在“责任没分清”

孙女士家住在5楼，一周前发现卫生间地面渗水，水顺着瓷砖缝流到客厅，把定制的实木柜子泡得变形。她第一时间联系物业，维修人员上门检查后说，漏水点在她家卫生间连接马桶的专属支管，属于业主自己负责，物业管不了。

“我每个月交220元物业费，连个水管都不管？”孙女士不服，在业主群里一呼吁，十几位邻居跟着一起找物业讨说法。直到物业拿出两样关键证据，大家才哑口无言：

1. 房屋结构图：图纸上清晰标注，5楼卫生间内的马桶支管是“业主专有设施”，而整栋楼的主水管、公共楼道管道才是“共有设施”，专有部分的维修责任归业主个人；

2. 《物业服务合同》：合同里明确写着，物业的维修范围仅限“小区共有区域和共用设施”，比如单元楼的电梯、公共楼道、共有水管等，业主自家内部的设施损坏，需自行承担费用。

最后，孙女士只好找第三方维修师傅换了卫生间支管，花了2600元，还得自己花钱修柜子。其他跟着维权的业主也挺尴尬，才明白“不是所有维修都能找物业”。

二、3类维修责任划分：该找谁、花不花钱一看就懂

其实分清维修责任很简单，核心就看“维修部位是自己用还是大家共用”，对应好负责方就行：

1. 物业免费修：共有区域/共用设施，一分钱不用掏

只要是小区业主共有的地方或设施坏了，物业必须免费修，费用从物业费或小区公共收益（比如电梯广告、地面停车费）里出，比如：

- 单元楼的公共楼道、楼梯扶手、公共窗户、电梯；

- 小区的大门、围墙、路灯、健身器材、儿童游乐设施；

- 整栋楼的主水管、主电路、公共天台的防水层（注意：业主专属阳台、露台不算）。

比如武汉某小区的电梯坏了，业主早上联系物业，中午维修人员就到了，当天就修好了——因为电梯是共用设施，维修责任在物业，业主不用花一分钱。

2. 自己花钱修：专有部分/自家设施，物业不兜底

业主家里“自己专属使用”的部分坏了，得自己找师傅修，费用自理，物业没有义务管，比如：

- 自家的门窗、墙面、地面、天花板（非共有部分漏水导致）；

- 卫生间、厨房的专属支管、水龙头、热水器、油烟机；

- 业主专属的阳台、露台、飘窗，以及自家装的防盗网、封阳台玻璃。

像北京某小区的业主，家里厨房水龙头漏水，检查后发现是专属支管老化，最后自己花500元换了管道；如果是楼上业主家漏水导致楼下受损，责任在楼上，楼下可以找楼上协商赔偿。

3. 维修基金修：共有部分大修，大家“凑钱”修

如果共有部分需要大规模维修或更新，比如整栋楼的外墙脱落、公共天台防水层大面积损坏，物业费不够覆盖费用时，物业可以申请动用“住宅专项维修基金”（业主买房时交的钱，属于全体业主共有），比如：

- 单元楼外墙脱落维修、公共天台重做防水层；

- 小区的暖气、燃气管道整体更换；

- 加装电梯、改造共有消防设施（需要业主投票同意，通过率达标才能用）。

比如广州某小区，因为外墙瓷砖大面积脱落，物业申请动用维修基金，经过业主投票通过后，用基金支付了8万元维修费，业主不用额外掏钱。

三、遇到维修问题，3步高效解决，别白跑冤枉路

以后家里或小区出了维修问题，别再盲目找物业吵架，按这3步来更省心：

1. 先定部位：搞清楚坏的地方是“自家专有”还是“小区共有”，不确定就找物业要房屋结构图，或咨询开发商（新房在保修期内的，先找开发商——比如墙面开裂、屋顶漏水，保修期内开发商免费修）；

2. 再找负责方：共有部分直接找物业，要求免费修；专有部分自己找靠谱的维修师傅，或委托物业帮忙找（费用自己出）；大修就让物业牵头申请维修基金；

3. 留好证据：如果物业推诿共有部分的维修责任，保存好《物业服务合同》、沟通记录（微信、电话录音），向街道办或住建局投诉，维护自己的权益。

物业和业主不是“对立面”，关键是分清责任边界。业主别误以为“交了物业费就啥都管”，物业也别推诿该承担的责任。遇到问题拿合同、图纸说话，比吵架更管用，也能避免像孙女士这样，闹了半天还得自己花钱，既费时间又费钱。