作者：下载知识星球找齐俊杰的粉丝群

近期，深圳跟进发布楼市新政，进一步优化住房限购政策，深户家庭以及社保满一年的非深圳户籍人口，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。同时，新政还涉及优化调整企事业单位购房政策、个人住房信贷政策。至此一个月之内，北上深已经全部实现了新一轮限购政策的放松。这一轮政策的核心，基本就是对本市有购房资格家庭，彻底放开非核心区的限购套数。那么很多人也都问，效果如何，会让这三个城市的房价见底甚至回升吗？

根据贝壳研究院监测，深圳楼市新政后的首个周末，贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月份周末均值增长33%，较7月份周末均值增长60%。这符合一轮新政之后的情况特征，往往都是新政之后楼市会有短暂的活跃期。北京上海上周数据也是同样如此，北京中原地产数据，二手住宅网签量为 4074 套，环比上涨 22.3%；新建商品住宅网签 1807 套，环比上涨 42.8%。上海二手房日均成交 460 套，较新政前增长 12%。上海新房环比上涨 51%。可见新政出台一个月之内市场仍然会维持一定的热度，那么可以预见未来深圳也会出现一两个月的销售热度上升的情况。这个应该并不意外，但是两个月之后会逐渐的从新政当中冷却下来，回到原有的趋势当中。之前的历次调控政策放松，也都走出了同样的结果。

其实楼市还能不能涨，主要跟购房者的收入预期有关，前十年我们收入大幅增加的时候，楼市也走出了10年的长牛，而且不光是收入预期改善，还有购房者持续在加杠杆这个因素，我们反复强调，居民杠杆率从2009年的20%提升到2016年的40%，然后又从2016年的40%提升到2021年的60-70%，如今居民杠杆率已经加无可加，再加上互联网，金融，教培，医疗等高薪行业被全面限制，导致收入预期的大幅下降，所以在疫情之后，我们发现杠杆率就再也上不去了，宏观经济开始了一波被动的居民端去杠杆，那么这也就相当于股票市场上的戴维斯双杀。于是房子也就卖不动了。

那么放开本地居民的多套房限购是否就能够改变这个现实呢，显然不可能，它只能起到之前的积压需求，一次性释放的作用，也就是一两个月短暂活跃之后，这部分需求被解决了。马上会趋于平淡，回归原有的趋势。

老齐在我们的星球粉丝群里面一直告诉大家，未来北上深的房价恐怕还要再降20%，这个并不是拍脑袋得出的结论，主要是根据房屋租售比这这个数据指标，目前三大核心城市仍然还不足2%，明显偏低，更是大幅低于贷款利率的3%，所以这就让买房相对于租房仍不划算。那么什么时候买房会相对租房划算呢，我们研究了日本和美国以及其他欧洲主要国家，和我国香港的案例，发现当租售比这个指标超过房贷利率的时候，房地产将逐渐开始止跌。也就是说要么房租上去，要么房价下来，要么就是央行大幅降息。

目前来看，房租反映的更是弱势群体的收入预期，这个短期改变的可能性不大，甚至现在房租也在不断走低，那么就是房价下跌和央行大幅降息的博弈，我们认为这两个因素都会发生改变，也就是说房价跌一部分，央行降一部分，2.5%的这个水平上二者实现平衡，那么这也就意味着房价跌20%，央行降息50个基点。在美联储开启降息之后，这个会大幅增加。当然如果央行不降息了，那么房价下跌的幅度恐怕会更大。

为什么要用租售比这个指标，其实这就是房地产的估值，租金就是一个房子的业绩，2.5%的租售比也就意味着房子仍有40倍的市盈率。而且它的业绩不再增长，你还得不断的往里面投入一些物业修缮的费用所以这个估值其实相对现在的股票市场来说并不便宜。纵观全球市场，租售比基本都在5%以上，那么考虑到我国现在还没有房产税，所以我们保守估计才定在了2.5%这个位置。所以未来北上深的房价再跌20%其实并不意外，而且还是一个比较保守的算法。

当然最后这个跌幅，可能会用几年的时间去逐渐消化。房价急跌的日子我们也承认，基本上算是过去了。而房价到底之后是不是马上就要反弹了，这个可能也想多了。通常一波房地产价格见底再回升都是大周期的逻辑。没有个10年可能都很难走出来。即便房价再度上涨，涨的也是新房价格，而不会再是老破小，老破大的二手房价格。所以对于很多房东来说房价已经成为绝对性的损失。不要再寄希望于什么美联储降息房价会反弹之类的幻想。房地产这场击鼓传花的游戏已经停止，现在这个花在谁的手里，谁就将永远承担损失。